Ak sa chystáte Váš byt len čiastočne rekonštruovať, kompletne prerábať, či len vymeniť bytové jadro, je dôležité vedieť, s ktorými prácami môžete začať ihneď a ktoré si vyžadujú ohlásenie stavebnému úradu, alebo dokonca stavebné povolenie.

O všetkých povinnostiach týkajúcich sa stavebných prác pojednáva Zákon 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Môžete si ho stiahnuť na našej web stránke: www.realityvychod.sk/…….

V zmysle tohto zákona je pri niektorých stavebných úkonoch potrebné požiadať stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia, no sú aj úkony, ktoré si vyžadujú len oznamovaciu povinnosť – ohlásenie stavebnému úradu, prípadne sa od stavebníka nepožadujú žiadne povolenia, ani oznamovacia povinnosť. O tom, či nejaké povolenie budete potrebovať rozhoduje to, čo a v akom rozsahu budete vo vašom byte prerábať.

KEDY POTREBUJETE STAVEBNÉ POVOLENIE PRI REKONŠTRUKCII BYTU

Stavebné povolenie sa od stavebníka vyžaduje najmä:

• pri zmene stavby a to napr. pri zasahovaní do nosných priečok (vybúrať otvor na prepojenie dvoch miestností a pod.)

• pri zmene veľkosti a členenia okien (pri ich výmene)

• ak chcete zväčšiť, alebo presunúť dvere na iné miesto (ak sú v nosnej priečke)

To, ktorá priečka je nosná, určí statik. Stavebné povolenie si vybavíte na Stavebnom úrade v mieste umiestnenia stavby, kde vám aj poradia, čo všetko musíte k žiadosti doložiť. Tlačivo – žiadosť si môžete stiahnuť z webových stránok stavebného úradu.

KEDY POSTAČUJE OHLÁSENIE DROBNEJ STAVBY

Ohlásenie drobnej stavby stavebnému úradu sa riadi stavebným zákonom v §55 ods.2. Ohlášku stavebnému úradu by ste mali podať najmä:

• pri zasklení balkóna alebo lodžie. Ak pôjde o bezrámový systém, tak to pravdepodobne nebude nutné, ale o tom rozhoduje len stavebný úrad

• zväčšenie, zmenšenie, alebo presunutie okien a dverí (ak nie je priečka nosná)

• pri prestavbe umakartového bytového jadra, ak budete meniť pôdorys (spájanie kúpeľne s WC, zväčšenie kúpeľne, odstránenie alebo pridanie priečky v kúpeľni a pod.)

Je dôležité upozorniť, že pri týchto stavebných úpravách sa vyžaduje k ohláške aj statický posudok. Tlačivo  „Ohlásenie stavebných úprav a udržiavacích prác“ si môžete stiahnuť na web stránke stavebného úradu v mieste umiestnenia stavby.

KEDY K REKONŠTRUKCII BYTU NEPOTREBUJETE ŽIADNE POVOLENIE

Žiadne povolenie, ani ohlásenie drobnej stavby nepotrebujete pri udržiavacích prácach – bežné udržiavacie práce, ktoré definuje §139b, ods.15 stavebného zákona. Sú to najmä:

• opravy a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok (nie nosných!), omietok, obkladov stien, podláh, dlažby

• výmena okien a dverí (ak nemeníte ich veľkosť)

• vymurovanie novej priečky v tom istom pôdoryse (napr. na mieste starej priečky)

• výmena zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň

• maliarske a natieračské práce

• výmena bytového jadra, ak pri jeho výmene nezasahujete do nosných konštrukcií a dôjde len k výmene pôvodných umakartových priečok za nové z odľahčených materiálov, ktoré budú postavené na pôvodnom mieste bez zmeny pôdorysu (kúpeľne a WC). Ako som už vyššie spomenul, ak zmeníte pôdorys a napr. spojíte kúpeľňu s WC alebo zväčšíte rozmery, budete potrebovať statický posudok a ohlásiť na stavebnom úrade drobnú stavbu. Ak by ste zasiahli aj do nosných priečok, budete potrebovať stavebné povolenie

• výmena rozvodov (budete však potrebovať vykonanie odbornej skúšky a vydanie revíznej správy) 

JE POTREBNÝ SÚHLAS SUSEDOV?

Žiadny zákon (ani stavebný) neprikazuje stavebníkovi informovať susedov o plánovanej rekonštrukcii bytu. Súhlas je potrebný len pri prácach, ktoré si vyžadujú stavebné povolenie, ale o tom informuje susedov stavebný úrad (oznámenie o začatí stavebného konania).

Je však dobrým zvykom a prejavom slušnosti, vopred informovať ostatných obyvateľov vchodu o rekonštrukcii bytu. Predsa len, budete vytvárať hluk a prašnosť a nie je nad „dobré susedské vzťahy“. Nie je samozrejme potrebné navštíviť každého suseda, ale je slušné oznámiť váš zámer aspoň vylepením oznámenia na nástenke, výťahu, alebo vhodiť oznam do každej schránky. Je dobré uviesť termín začatia a ukončenia prác, denný časový rámec (napr. od 8-16.hod.) a nezaškodí sa aj vopred ospravedlniť za zvýšený hluk a prašnosť. No aj napriek tomu sa často stáva, že sa nájde niekto, kto už zabudol, že aj on v minulosti rekonštruoval svoj byt a nebude k vám dvakrát príjemný. Pamätajte na to, že dohoda je najlepším riešením akéhokoľvek problému. Vzor oznámenia pre susedov si môžete stiahnuť na našej web stránke: www.realityvychod.sk/…….

OZNÁMENIE O REKONŠTRUKCII SPRÁVCOVI BYTU

Správcovi bytu nie je potrebné oznamovať zámer rekonštruovať byt v osobnom vlastníctve!

Samozrejme, ak ide o družstevný byt (vlastníkom je bytové družstvo), je nutné tento zámer bytovému družstvu oznámiť a počkať si na stanovisko. V tomto prípade budete potrebovať oznámiť bytovému družstvu aj rozsah prác, zhotoviteľa a pod. Pre bližšie informácie o podmienkach začatia rekonštrukcie, je najlepšie informovať sa priamo na bytovom družstve.

Ľubomír Suchý – realitný maklér    0910 910 800      www.realityvychod.sk

Som šikovná a aktívna na internete, takže si predám náš dom sama!

Za každým predajom nehnuteľnosti sa skrýva iný príbeh. Dnes sa s Vami podelím o príbeh mojej klientky Miriam, ktorá premýšľala ako zhruba 60-70% ľudí, ktorí zvažujú predať svoju nehnuteľnosť.

Pani Miriam sa rozhodla zverejniť inzerát na predaj domu. Už po hodine bola na seba pyšná, lebo mala asi 10 zmeškaných hovorov. „Super, mám kopec záujemcov!“ Po spätnom zavolaní ale zistila, že je to 9 realitných maklérov, ktorí vraj majú kupcov a 1 reálny záujemca. Realitky okamžite odmietla s tým, že nech prídu aj so záujemcom. Na túto výzvu už žiadna realitka nezareagovala, takže to boli len sľuby. Nevadí, má predsa jedného reálneho záujemcu.

Záujemca prišiel ešte v ten deň, vyzeral seriózne, ako nejaký podnikateľ. Pani Miriam upratala celý dom, aby urobila dojem. Po asi hodinovej obhliadke domu, kedy záujemca na všetko prikyvoval a vyzeral, že sa mu dom páči, dal pani Miriam vizitku s tým, že dom sa mu páči a že ho ponúkne ďalej svojim klientom… no super! Pani Miriam si musela zahryznúť do jazyka a v afekte pána makléra rýchlo odprevadila k bráničke. Mala pokazený celý deň a preklínala všetkých maklérov na svete, lebo klamú ľudí!

Najbližších niekoľko dní mala viacero telefonátov s ďalšími a ďalšími maklérmi a s rovnakými rozprávkami. Asi po 14 dňoch jej už nikto nezavolal. Zistila, že jej inzerát je zapadnutý niekde na 28 strane za ponukami realitiek, ktoré svoje ponuky pravidelne topujú, čo stojí nemalé peniaze. Pani Miriam si teda zaplatila inzerciu na realitnom portáli i s topovaním a čo sa nestalo. Ozvali sa konečne dvaja záujemcovia. Dohodla si obhliadku domu na sobotu popoludní. Opäť sa začalo s veľkým upratovaním. Keď zrazu pred 11 hodinou zvonček… „kto to je, nemali prísť až popoludní?“ „Dobrý deň, my sme vyrazili z domu skôr, tak ideme na tu obhliadku, môžeme?“

Pani Miriam nechcela o záujemcov prísť, tak odložila mop a záujemcom ukázala dom a záhradu.

„Hmmm, tá záhrada je pre nás dosť veľká, asi ste zabudli dať do inzerátu rozmery a metre štvorcové záhrady… aká bude zľava? My budeme predávať byt a zvyšok si požičiame, prípadne dala by sa časť ceny zaplatiť v splátkach? Však sa už nejako dohodneme, nie? Kedy sa vysťahujete?“

Pani Miriam nevedela čo povedať na takéto otázky… po odchode sa už záujemcovia nikdy neozvali. Popoludní ďalšia obhliadka… pán sa viac zaujímal o nábytok a starožitné vitríny a porcelán. Dom len doslova prebehol, veľa nehovoril, na nič sa nepýtal… nepovedal ani svoje meno a odišiel.

Vtedy začala pani Miriam premýšľať… „čo to bolo za ľudí… čo ak to boli len tipéri a čo ak nás teraz niekto vykradne? Prečo sa tí ľudia neozvú naspäť aspoň obyčajnou sms správou? Neviem na čom som… asi to nebude také jednoduché.“

Ubehli dva mesiace a stále to isté… „už sa mi nechce ani reagovať na telefonáty… začnem prehľadávať internet… píšem si s kamarátkou…“ Odozva: „To vážne? Prečo riešiš takéto veci sama? My sme predávali záhradu a dali sme to maklérovi. Žiadne starosti, ani neohlásené obhliadky. On sa o všetko postaral, my sme išli len podpísať zmluvu. Dokonca mal viac záujemcov a predal nám záhradu za vyššiu sumu! Počkaj, mala by som mať na neho niekde číslo… zavolaj mu…“

Pani Miriam bola zo seba trochu sklamaná, ale na druhej strane si povedala: „skúsila som to a viem čo to je… nezávidím im tú prácu. Ale oni sú tu na to a vedia čo robia… už na to nemám nervy… neviem, ako zistím dopredu, že tí ľudia na to majú peniaze a či  je to dom, aký hľadajú… čo im mám vlastne predložiť a ako zistím, či ide skutočne o záujemcov, alebo len o realitných turistov, ktorí prišli len čerpať inšpiráciu?“

No a tak mi zúfalá pani Miriam zavolala so slovami: „Príďte, dám Vám kľúče a robte čo je potrebné, chcem mať už pokoj!“

Len zhrniem, že tento obchod som riešil asi 6 týždňov. Chcelo to zapracovať na prezentácii, urobiť profesionálne fotografie (nie s mobilom) a zacieliť inzerciu a reklamu na správnu cieľovú skupinu. Nakoniec kupujúci kúpili dom za plnú cenu a majiteľke som ešte pomohol nájsť nový byt, aby sa mohla v pokoji presťahovať. Všetko prebehlo bez stresu, lebo profesionálny maklér filtruje záujemcov, vie položiť tie správne otázky a okrem iného neumožní obhliadku nehnuteľnosti inému maklérovi bez toho, aby mal reálneho záujemcu.

Na záver uznala, že keby bola vedela, čo všetko bude obnášať samotný predaj a zároveň kúpa novej nehnuteľnosti a ako ľahko sa v tomto procese môže niečo zvrtnúť a pokaziť, nikdy by do toho sama nešla.

Na záver…

Som certifikovaný realitný maklér a záleží mi na odvedení špičkovej práce a na spokojnosti klientov. Každý predaj a spoluprácu s klientom beriem veľmi osobne a pre klientov pracujem doslova 7 dní v týždni. Našim klientom ponúkam svoju odbornosť, zodpovednosť, svoj čas, lojalitu a istotu, že sa budú cítiť komfortne a bezpečne počas celého procesu predaja ich nehnuteľnosti. Za mňa potom hovoria referencie spokojných klientov, z ktorých sa vo väčšine prípadov stavajú moji dobrí známi.

Ak potrebujete poradiť, alebo len prekonzultovať Váš problém s predajom Vašej nehnuteľnosti, neváhajte a zavolajte mi, rád Vám zadarmo poradím.

Ak ale zvažujete, alebo už riešite predaj Vašej nehnuteľnosti a potrebujete pomôcť s jej predajom, rád sa s Vami stretnem pri dobrej káve, predstavím sa Vám osobne a ochotne Vám s predajom pomôžem. Volať mi môžete kedykoľvek, 7 dní v týždni, po celý rok. AJ TERAZ!

Ľubomír Suchý – realitný maklér    0910 910 800      www.realityvychod.sk

V tom si spomeniete, že ste si našli v poštovej schránke reklamu, alebo lístoček s informáciou o výkupe nehnuteľností: „Peniaze ihneď na ruku do 2 dní, až 120% trhovej hodnoty“ a pod. Pri takýchto ponukách človek spozornie a premýšľa… „má to zmysel?“… „oplatí sa to?“… „nepredám pod cenu a neprerobím?“

Nemá, neoplatí, predáte pod cenu a prerobíte!

Nehnuteľnosť od Vás nikdy nikto nevykúpi za reálnu tržnú cenu! Nikto Vám nedá viac, než za koľko to potom on sám predá, pretože sa jedná o obchodníka s nehnuteľnosťami, ktorý Vašu nehnuteľnosť vykúpi a následne predá. Pritom musí riešiť daň z predaja nehnuteľnosti (do 5 rokov) a samozrejme predať ju so ziskom… inak by to predsa nerobil.

Dokonca Vám nezaplatí ani toľko, za koľko by ste Vašu nehnuteľnosť predali, keby išlo o klasický predaj. Obchodník Vám ponúkne maximálne 70-75% z tržného odhadu, ale už samotný odhad tržnej ceny často podhodnotí oproti reálnej cene.

Ani pri takýchto prípadoch sa jednoducho nevyhnete časovej náročnosti celého obchodu: príprava kúpnej zmluvy, čas pre Vaše vyjadrenie – pripomienky, doplnenie a pod. Je tu aj proces vkladu na katastrálnom úrade, ktorý určite netrvá 2 dni, takže vidina „rýchlych peňazí“ určite nie je reálna.

Ak ste v situácii, kedy nemáte inú voľbu, zistite si aspoň všetky dostupné informácie o spoločnosti, či osobe, s ktorou do obchodu vstupujete. Netvrdím, že nie sú spoločnosti, ktoré vykupujú nehnuteľnosti korektne, vždy ale pod cenu, lebo toto ich živí. Sú ale aj špekulanti, ktorí Vás môžu dostať do situácie, kedy ostanete bez nehnuteľnosti, aj bez peňazí! Bohužiaľ, aj toto sa stáva.

Ako teda postupovať?

Vždy sa poraďte s niekým, kto sa v problematike vyzná, pozná lokalitu a dokáže Vám poskytnúť hodnovernú informáciu o reálnej cene Vašej nehnuteľnosti.

Realitný maklér je profesionál, ktorý sa denne stretáva s danou problematikou a určite Vám dokáže pomôcť aj pri predaji a urobiť Vašej nehnuteľnosti vhodnú inzerciu, vrátane kvalitných fotografií, propagovať ju nielen na „Bazoši“, ale aj na platených profesionálnych realitných portáloch, sociálnych sieťach a pod.

Rada na záver.

Verte mi, že nie je nutné prichádzať o tisíce eur „rýchlym predajom“, či „výhodným výkupom nehnuteľnosti“. Každý krok pri predaji zvážte, nebojte sa pýtať, zisťovať, hľadajte referencie spokojných klientov… a volajte kedykoľvek. Podľa reakcie a prístupu makléra jednoducho zistíte, ako vážne to s pomocou a dobrou radou myslí. Nepodceňujte dôležitý… a možno jeden z najdôležitejších obchodov vo Vašom živote.

Šikovné mini domčeky pribúdajú po celom svete, takže pre ich autorov je stále väčším problémom prísť s niečím originálnym. V prípade miniatúrnych príbytkov Koda to ale vôbec neplatí, pretože tie majú čo ponúknuť aj napriek malej výmere.

S nápadom umožniť záujemcom o bývanie žiť v malých jednoduchých domčekoch, ktoré by šetrili životné prostredie a disponovali značnou nezávislosťou, prišla spoločnosť Kodesema. Estónska firma známa inovatívnymi nápadmi vyvolala medzi priaznivcami mini príbytkov slušný rozruch. Podarilo sa jej to vďaka predstaveniu revolučných domčekov Koda, ktoré si rýchlo získali tisíce priaznivcov po celej Európe.

Prefabrikované domčeky bez výstavby

Novodobé mini domčeky od estónskych projektantov si získali celosvetovú pozornosť hlavne kvôli svojmu konštrukčnému charakteru. Ich majitelia si nemusia lámať hlavu s výstavbou, pretože predajcovia zmontujú domy zo špeciálnych prefabrikátov vo svojej dielni a potom ich hotové dovezú na miesto. Tam ich vďaka betónovému skeletu pevne zasadia na povrch zeme a dokončia niekoľko rýchlych montážnych prác, po ktorých je domček pripravený na bývanie.

Výmera 30m2 vraj neuberá z komfortu

Jednoduchý postup zhotovenia a následnej finálnej realizácie umožňuje najmä malá výmera. Tá dosahuje len 30m2, ktorá však na mini dom úplne postačí a v tomto prípade to dokonca vôbec neuberá z komfortu a kvalitatívnej stránky. Do interiéru s plochou len niečo vyše 26m2 sa zmestí spálňa, kuchynský kútik, plne vybavená kúpeľňa a menšia technická miestnosť. Zvyšnú plochu tvorí 3,5-metrová terasa, na ktorej si majitelia môžu zriadiť skromné posedenie.

Porovnateľne vyššia cena mini domčeka nepoteší

Jedným z kľúčových faktorov vyvolávajúcich záujem o mini domy býva nízka cena. Tej sa v prípade kúpy Koda nedočkáme, nakoľko predajná cena prekročila 120.000€. Podľa realitných odborníkov to vysoko prevyšuje primeranú trhovú hodnotu, no autori si stoja za svojim a argumentujú komfortom, zdravým vnútorným prostredím a energetickou efektivitou objektu.

Malé prefabrikované domčeky si rýchlo získali spokojných zákazníkov. Tí využívajú tieto objekty na rôzne účely od bývania až po zriadenie kancelárií, či malých obchodov. Ich cena však nie je veľmi dostupná, čo firmy predávajúce tieto nehnuteľnosti oberá o zákazníkov a v konečnom dôsledku kazí celkové renomé spoločnosti.

article is a copy of article on topreality

V kúpnej, alebo v nájomnej zmluve sa väčšinou spomína len vybavenie, s ktorým sa nehnuteľnosť predáva, či prenajíma. Preberací protokol je vlastne zápis z odovzdania/prebratia nehnuteľnosti, ktorý obe zúčastnené strany podpisujú. Čo môžete do protokolu zapísať? Čo by v ňom určite chýbať nemalo?

Pri nájme by sme sa mali zamerať na stavy meračov – studená voda, teplá voda, elektrina, plyn, diaľkové merače tepla na radiátoroch. Ďalej sa zvyknú uvádzať počty kľúčov od nehnuteľnosti. Ak nie je v uvedené v nájomnej zmluve inak, tak aj súpis prenajímaného zariadenia. Je dobré si nechať do protokolu zapísať aj stav prenajímanej nehnuteľnosti, prípadne urobiť niekoľko fotografií s dátumom. Predídete tak sporom o to, kto prípadné závady spôsobil. Natrhnuté linoleum v chodbe, nefungujúca skrinka na kuchynskej linke a pod. Môžete namietať, že sa jedná o banality. Nezabúdajte ale, že rovnako ako ste byt prevzali, ho budete po čase majiteľovi vracať späť. A opäť sa bude podpisovať preberací protokol k nehnuteľnosti.

V prípade kúpy nehnuteľnosti, samozrejme rovnako platí a ostáva urobiť odpis stavu meračov, uviesť počet kľúčov a tiež by sme mali minimálne spísať známe závady na nehnuteľnosti. Napríklad také, ktoré vznikli od doby uskutočnenia obhliadky záujemcom až po dobu odovzdania predmetu kúpy. Spomenul by som napríklad aj nevypratanú pivnicu a dátum, do ktorého pôvodný majiteľ tieto priestory vysťahuje. Ak nie je v kúpnej zmluve uvedené, spísal by som aspoň zoznam cenného hnuteľného majetku (napr. TV, chladnička a pod.), ktoré v byte po predaji zostanú a pôvodný majiteľ Vás svojim podpisom ubezpečuje, že ho už chcieť nebude.

Suma sumárum, preberací protokol pri prenájme, je zápis o stave nehnuteľnosti, ktorú ste dostali do svojho opatrovníctva. Nikto nemá rád papierovanie, ale riadne vyplnený a podpísaný protokol Vám v budúcnosti môže ušetriť množstvo peňazí strhnutých zo zábezpeky – depozitu a to len preto, že sa Vám nechcelo pri podpise nájomnej zmluvy skontrolovať napríklad, či funguje umývačka riadu, pretože ju aj tak nebudete používať. V prípade predaja nehnuteľnosti Vás protokol môže ušetriť sporov o zamlčaných skrytých vadách na dome, pretože to, že sú steny plesnivé, ste do preberacieho protokolu zapísali a kupujúci to svojim podpisom potvrdil.

Šiť horúcou ihlou sa nevypláca, rovnako ako robiť veci len na kolene. Trvajte na preberacom protokole, riadne všetko skontrolujte, spíšte, pozvite si k podpisu kľudne aj ďalších ľudí ako svedkov. Môžete sa tak vyhnúť množstvu problémov.

Správny realitný maklér toto všetko zaistí za Vás, aj so všetkými potrebnými náležitosťami. V prípade dotazov ma neváhajte kontaktovať.

Domy budúcnosti môžu mať rôzne podoby, aspoň tak to vyzerá pri sledovaní nových projektov, ktoré predstavujú architekti z celého sveta. Viacerí z nich vidia ekologické a cenovo dostupné riešenie v príbytkoch zriadených v prepravných kontajneroch.

Netradičné bývanie v objekte z nevyužívaných prepravných kontajnerov nedávno predstavila aj nemecká spoločnosť Containerwerk. Tá sa zamerala na tvorbu prototypu domu, ku ktorého realizácii postačí len pár kontajnerov. Tie majú zaistiť rýchlu a lacnú realizáciu, pri ktorej sa nebude produkovať stavebný odpad a majitelia by mali menej starostí aj s hľadaním pozemku.

Bývanie budúcnosti, ktoré má riešiť bytovú krízu

Projekt realizácie rýchlych a lacných príbytkov v prepravných kontajneroch bol predstavený na jednej z milánskych výstav, kde sa okrem iného hľadali riešenia, ako vyriešiť nedostatok bytov v európskych metropolách. Ten trápi najmä obyvateľov Berlína, ktorým by jednoduché domy tohto typu pomohli s dostupnosťou bývania a to hlavne v prehustenom centre mesta.

Komfort a priestrannosť napriek menšej výmere

Kritici kontajnerových príbytkov hľadajú všemožné argumenty, ktorými by vyvrátili ich osoh, no v prípade tohto projektu im dochádzajú slová, snáď s výnimkou vonkajšieho vzhľadu. Tým síce kontajnery nikdy neoslnia, no po prekročení prahu sa všetko zmení. Komfortne zariadené miestnosti totiž ponúkajú priestrannosť a pocit súkromia a to aj napriek výmere 54m2.

Objekt sa dá využiť aj ako pracovňa či predajňa

Menší, ale opticky priestranný interiér sa dá využiť aj ako firemné alebo obchodné sídlo. Jeho schopnosti prispôsobiť sa požiadavkám kancelárií či obchodných prevádzok, pomáha možnosť vyskladať si vhodný objekt z ľubovoľného počtu kontajnerov. To v spojitosti so spomínanými výhodami ako presvetlenie alebo pocit súkromia, dopĺňa pestrý zoznam faktorov, ktoré z toho typu objektu robia vhodnú voľbu aj v prípade výberu nebytového priestoru.

Či sa príbytky od nemeckej spoločnosti dostanú aj na náš trh, to ukáže čas. U nás sa však týmto kontajnerovým bytom, resp. kanceláriám nedarí a je otázne, či im bude verejnosť v budúcich rokoch naklonená. V Nemecku s tým zrejme problém nebude, pretože objednávky na bytíky za zhruba 35.000 € v základnej verzii, pribúdajú hlavne zo strany Berlínčanov.

Zdroj: www.containerwerk.com

1. Technický stav nehnuteľnosti. Všimnite si veci, ktoré sú ihneď viditeľné, prípadne je ich možné okamžite skontrolovať. Nie sú popraskané steny? Je nové elektrické vedenie skutočne z medených káblov a nové odpady z plastov? Okolo okien si prezrite steny, či nezateká okolo okien, alebo parapiet. Skontrolujte, či funguje elektrika a v prípade, že bola znovuzapojená po odpojení, tak či je zaplatený aj poplatok za znovupripojenie elektriky. Vyskúšajte, či z kohútikov skutočne tečie voda, či nový sprchový kút nie je v kúpeľni len naoko a či voda aj odteká.
2. Právne náležitosti. Je dôležité, si ešte pred samotnou kúpou nehnuteľnosti overiť vlastníka nehnuteľnosti, ale aj prípadné obmedzenia jeho vlastníckeho práva, vecné bremená, predkupné práva iného subjektu, alebo ťarchy (napr.v prospech banky, alebo exekútora). Ďalej je dobré poznať i nadobúdací titul súčasného majiteľa, tzn. na základe akého práva a listiny sa stal majiteľom predávanej nehnuteľnosti (napr.: kúpa, dar, dedičstvo). Týmito krokmi si samozrejme hneď aj overíte, či je byt skutočne v osobnom vlastníctve. Toto všetko si môžete bezplatne overiť na webe: https://www.katasterportal.sk/kapor, alebo si vypýtajte od majiteľa nehnuteľnosti (aktuálny) LV k nahliadnutiu.
3. Výmera bytu. Toto je celkom jednoduchá rada, ale ako sa hovorí, „dôveruj, ale preveruj“. Zmerajte si výmeru bytu a nebytových priestorov. Inzeráty sú veľmi často zavádzajúce. Inzerenti zamieňajú zastavanú plochu, úžitkovú plochu, s balkónom, či bez, vrátane pivnice a pod. Meter sem, meter tam. Zo skutočných rozmerov priestoru sa totiž rozpočítava zálohová platba za niektoré služby a rovnako od toho závisí aj výška platby do fondu opráv a pod.
4. Vybavenie bytu. Opýtajte sa predávajúceho, aké vybavenie bytu je súčasťou kúpnej ceny. Inými slovami, čo v byte ostáva a čo už nie. Toto je často používané ako marketingový ťah pri inzercii s tým, že sa vyššia cena „ospravedlňuje“ okrem iného aj tým, že v byte ostáva všetok nábytok vrátane LCD televízora, koženej sedačky a pod. Skutočnosť však už môže byť iná. Skontrolujte si aj pivnicu, či náhodou nie je preplnená nepotrebnými vecami. Tieto by ste po kúpe bytu museli vypratávať na vlastné náklady.
5. Náklady za užívanie bytu. Opýtajte sa aj na výšku nákladov za užívanie bytu. Overte si, aký vysoký je príspevok do fondu opráv, či má bytový dom úver na rekonštrukciu a či je splátka úveru (platba do fondu opráv) zahrnutá do mesačnej platby, ktorá bola prezentovaná v inzeráte. Najlepšie je, vypýtať si ústrižok SIPO.
6. Susedia. Zlí susedia, alebo ich čudesné návštevy Vám dokážu radosť z nového bývania pomerne rýchlo pokaziť. Informujte sa u správcu domu, alebo aspoň u ďalších obyvateľov (ktorých stretnete na chodbe, alebo vo výťahu), kto v bytovom dome býva a aké tu vládnu susedské vzťahy. Poškodené poštové schránky, poškrabané steny na chodbách, či nefungujúce zvončeky, sú jasným signálom, že niečo nie je v poriadku.

Vždy si nechajte čas na premýšľanie, neuponáhľajte sa, kľudne choďte na obhliadku i dvakrát. Solídny maklér, alebo predávajúci, Vás nebudú tlačiť do kúta, ani nútiť Vás urobiť unáhlené rozhodnutie. Oboznámia Vás so skutočným stavom bytu a predložia Vám vyššie spomínané doklady. Pýtajte sa! Nehnuteľnosť nekupujete každý deň a možno sa to už nikdy opakovať nebude. Je dôležité, aby ste svoju voľbu po čase neľutovali.

Úlohou tých, ktorí pracujú predovšetkým pre klienta, je informovať ho o všetkých možných nástrahách.

Toto sú 3 najčastejšie nekalé praktiky z realitného odboru.

1. Kúpim byt v tejto lokalite

Už roky známy trik, keď narazíte na letáčik, alebo inzerát tohoto typu. Zavoláte záujemcovi a až počas schôdzky sa dozviete, že sa jedná o realitného makléra a že mu vôbec nejde o kúpu Vášho bytu, ale len o podpis zmluvy na jeho predaj. Že je to nepoctivý spôsob práce, je úplne zrejmé.

• Mám na to kupca

To je dnes už klasická otrepaná fráza. Používa sa predovšetkým preto, lebo na takýto argument majitelia radi reagujú. Skutočnosť je ale taká, že je to len spôsob, ako sa dostať až k Vám domov a taktiež Vás „dotlačiť“ k podpisu zmluvy o zastupovaní pri predaji Vášho bytu.

• Nereálna cena

Mnoho realitných maklérov sľúbi majiteľovi nereálnu cenu za predaj. Dôvod je jednoduchý, týmto sľubom naláka majiteľa k podpisu exkluzívnej zmluvy a potom ho už len manipuluje a tlačí k zníženiu ceny.

Ak sa stretnete s podobnou praktikou, doporučujem schôdzku okamžite ukončiť. Rovnako, ako sa otočíte na podpätku v autobazáre, kde sa vám niečo nepozdáva.

Je ale potrebné dodať, že na nepoctivé chovanie narazíte aj v prípade, že sa rozhodnete predávať nehnuteľnosť sami. Dnes už existujú realitné internetové portály, kde si môžete zverejniť svoj inzerát. Problém je v tom, že za zverejnené inzeráty, nenesie portál žiadnu zodpovednosť a Vy môžete svojou neznalosťou v odbore urobiť chybu a prísť o veľké peniaze. Oni Vám ale nepomôžu.

Ako sa teda orientovať na realitnom trhu? Rovnako, ako na každom inom. Potrebujete dobre predať nehnuteľnosť, auto…?

• opýtajte sa svojich známych
• hľadajte na internete a zisťujte si informácie
• neverte nereálnym sľubom a nedôveryhodným reklamám

Jednoducho len používajte zdravý sedliacky rozum a pýtajte sa. Pokiaľ to s Vami niekto myslí dobre, rád sa s Vami stretne (napr. pri dobrej káve) a poradí Vám. Až potom sa rozhodnite a urobte prvý krok k predaju Vašej nehnuteľnosti.

Máte otázku? Opýtajte sa ma.

Často sa hovorí o tom, že realitný trh je už presýtený realitnými maklérmi. Je ale pravdou, že dnes je už pomerne jednoduché zistiť si na internete čokoľvek o komkoľvek, teda aj o kvalite jeho práce.

Zabudnime teraz na chvíľu na variantu predaja bez účasti realitnej kancelárie a poďme spomenúť 5 dôvodov, prečo staviť na jedného realitného makléra.

1. V prípade oslovenia viacero realitných kancelárií, má človek dojem, že to obsiahne väčší počet záujemcov a na väčšom počte inzertných portálov. NEOBSIAHNE! Takmer všetky realitné kancelárie dnes inzerujú na rovnakých – 2-3 najnavštevovanejších realitných portáloch.
2. Taktiež by si človek myslel, že viac ponúk znamená vyššiu predajnú cenu, pretože sa záujemcovia budú predháňať. NEBUDÚ. Ak je cena nastavená rozumne, nie príliš nízko, kupujúci len tak cenu nebude dvíhať a preplácať ju. Naopak, bude sa snažiť hľadať dôvod, prečo cenu znížiť. Tak isto ako aj maklér, aby bol prvý z piatich, ktorý túto nehnuteľnosť predá.
3. Viac maklérov = lepšia prezentácia. NEROVNÁ SA. Nie nadarmo sa hovorí, že ak dvaja robia to isté, nikdy to nie je to isté. Jeden maklér uvedie cenu nehnuteľnosti vrátane svojej provízie, druhý bez provízie, jeden od rozlohy pozemku odpočíta zastavanú plochu domu, druhý to odpočítavať nebude. Každý maklér na obhliadke použije svoj výklad a podá vlastné informácie. Stratíte prehľad o dopyte a nedostane sa k Vám kompletná spätná väzba.
4. Viac maklérov znamená viac ľudí, ktorí budú predávať Vašu nehnuteľnosť a niekto ju skôr, alebo neskôr predá. Ani toto pravidlo nefunguje. Maklér, ktorý sa bude pretekať s inými maklérmi, nebude venovať Vášmu predaju 100% svojej energie a nástrojov pre úspešný predaj. Nebude volať profesionálneho fotografa, nebude robiť homestaging, nebude robiť cenovú mapu a nebude investovať ani do reklamy na sociálnych sieťach. Prečo by to robil, keď je tu aj možnosť, že mu to pred nosom predá iný maklér a jeho snaha a vložené investície sa mu už nikdy nevrátia? No a takto budú rozmýšľať aj ostatní makléri. Potom sa čudujete, že sa Vaša nehnuteľnosť predáva priveľmi dlho a aj keď ste po čase cenu znížili, stáva sa z nej „ležiak na realitnom trhu“.
5. Na podmienky nevýhradného (neexkluzivneho) predaja pristúpi jedine maklér, ktorý je ochotný pracovať nevýhradne. Prečo pracuje nevýhradne? Nevie sa oceniť? Nedôveruje si natoľko, aby pracoval exkluzívne? Jeho klienti mu nedôverujú? Je rád za čokoľvek, čo sa mu dostane do portfólia? Kto vie… Je ale jasné, že maklér, ktorý si je vedomý rozsahu a kvality svojich služieb pre klienta a svojich profesných hodnôt, si nechá svoju prácu zaplatiť za jasných, dopredu dohodnutých podmienok. Pre klienta urobí maximum a na profesionálnej úrovni.

Skúste si na chvíľu pohľad z druhej strany: Chcete si kúpiť dom. Vyberiete si dom z ponuky na internete a zistíte, že je tam uverejnený 3x. Jeden inzerát píše, že pozemok má 500m2 a dom má zastavanú plochu 120m2, cena je 100.000€ vrátane provízie realitného makléra. V druhom inzeráte sa píše, že pozemok má 480m2 a dom má zastavanú plochu 100m2. Cena je 95.000€, no v texte sa dozviete, že k cene je nutné pripočítať províziu vo výške 4% z kúpnej ceny. No a v treťom inzeráte sa píše, že pozemok má 520m2, dom má 100m2 zastavanej plochy a že cena je 110.000€ s možnosťou dohody o zľave. Ako prvé Vám určite napadne, čo je to za hlúposť, keď je to ten istý dom a má zakaždým iný rozmer pozemku, zastavanej plochy, ale aj 3 rôzne ceny? Druhá vec, čo napadne každého druhého záujemcu je myšlienka, čo je s týmto domom za problém, keď ho predáva toľko realitiek naraz? Chcete, aby si takto potenciálni kupci pamätali aj Vašu nehnuteľnosť? „Počuj Peťo, to je ten dom, čo ho predávajú 3 realitky a predávajú ho už pol roka, stále znižujú cenu a nemôžu ho predať. Tam bude nejaký problém!”

Najdôležitejšie je, akým spôsobom sa nehnuteľnosť na predaj dostane prvý krát na trh. To, akým spôsobom si ju potencionálni kupujúci zapamätajú. Nedopusťte, aby sa z Vášho domu, či bytu, stal tzv. realitný ležiak. Zdanlivo jednoducho predajná nehnuteľnosť, ktorá sa stala nepredajnou vďaka jej prezentácii.

Jednou z možností ako sa vyhnúť možným problémom, je využiť služby niektorej z mnohých realitných kancelárií, ktoré v súčasnosti ponúkajú svoje služby na slovenskom realitnom trhu. Využitím služieb realitnej kancelárie získate okrem profesionálneho prístupu a skúseností, aj bezplatné právne služby a istotu, že sa nestanete obeťou podvodníka.

Realitná kancelária totiž, na rozdiel od vás, predáva a kupuje reality neustále, a preto sa vie na trhu s nehnuteľnosťami orientovať oveľa lepšie ako Vy. To znamená, že Vám dokáže kvalifikovane poradiť, či už pri určovaní ceny nehnuteľnosti, v prípade že predávate, ako aj pri zisťovaní skutočného vlastníka nehnuteľnosti, v prípade, že kupujete.

Takisto Vám realitná kancelária dokáže lepšie poradiť pri samotnom výbere bytu, či domu, pretože Vás realitný maklér upozorní aj na také vlastnosti nehnuteľnosti, ktoré by Vás ako laika možno ani nenapadli. V neposlednom rade je tiež veľkou výhodou kúpy, či predaja nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie aj to, že Vám ušetrí kopec času pri vybavovaní výpisov z katastra nehnuteľností, preverovaní vlastníka nehnuteľnosti, prípadne pri vybavovaní hypotekárneho úveru.

Skrátka, ak chcete riešiť svoje bývanie bez strachu, že naletíte podvodníkom, obráťte sa na ktorúkoľvek realitnú kanceláriu. Ušetríte si mnoho energie a času a s výsledkom budete určite spokojní.

article is a copy of article on reality-dom.sk